Calculadora ISR por Venta de Inmueble
Ganancia de capital · Actualización INPC · Exención casa habitación ~$4.9M · Retención notario 20%
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años
Se aplica factor INPC para actualizar el costo de adquisición$
Remodelaciones, ampliaciones (con facturas originales)$
Escrituración, ISR, derechos registrales pagados al comprarISR estimado por venta de inmueble
$0.00
Precio de venta$2,500,000.00
Costo adquisición actualizado$1,772,946.53
Mejoras actualizadas$221,618.32
Gastos notariales$80,000.00
Total costos deducibles$2,074,564.85
Ganancia bruta$425,435.15
Exención casa habitación$425,435.15
Ganancia gravable$0.00
ISR por tarifa anual$0.00
Retención provisional notario (20%)$500,000.00
Tasa efectiva sobre ganancia0.0%
Factor inflación aplicado1.477x
Utilidad neta estimada$425,435.15
Tu ganancia está 100% exenta de ISR por ser tu casa habitación principal. La ganancia de $425,435.15 no supera el límite de exención de ~$4.9M (700,000 UDIS).
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Calculadora avanzada de venta de inmueble
Analiza el efecto de la inflación, compara años de tenencia y calcula el ROI real después de ISR.
IMPACTO DE LA TASA DE INFLACIÓN EN EL ISR
Una mayor tasa de inflación actualiza más el costo de adquisición, reduciendo la ganancia gravable y el ISR.
5%
212
| Inflación anual | Factor | Ganancia gravable | ISR |
|---|---|---|---|
| 3.0% | 1.267x | $0.00 | $0.00 |
| 4.0% | 1.369x | $0.00 | $0.00 |
| 5.0% | 1.477x | $0.00 | $0.00 |
| 6.0% | 1.594x | $0.00 | $0.00 |
| 7.0% | 1.718x | $0.00 | $0.00 |
| 8.0% | 1.851x | $0.00 | $0.00 |
Con inflación del 5% y 8 años de tenencia, el factor es 1.477x. Esto actualiza tu costo de adquisición de $1,200,000 a $1,772,946.53, reduciendo la ganancia gravable.
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Simulador profesional de venta de inmueble
Desglose completo del cálculo, tabla de sensibilidad precio/años y comparación entre dos operaciones.
DESGLOSE COMPLETO DEL CÁLCULO
Costos deducibles
Precio original compra$1,200,000.00
Factor inflación (5% × 8 años)1.477x
Costo adquisición actualizado$1,772,946.53
Mejoras actualizadas$221,618.32
Gastos notariales$80,000.00
Total costos deducibles$2,074,564.85
Ganancia e ISR
Precio de venta$2,500,000.00
Ganancia bruta$425,435.15
Exención vivienda$425,435.15
Ganancia gravable$0.00
Tasa marginal ISR0.0%
ISR por tarifa$0.00
Utilidad neta$425,435.15
CÁLCULO PASO A PASO
1. Factor INPC = (1 + 5%)^8 = 1.4775
2. Costo actualizado = $1,200,000.00 × 1.477 = $1,772,946.53
3. Total costos = $1,772,946.53 + $221,618.32 + $80,000.00 = $2,074,564.85
4. Ganancia = $2,500,000.00 − $2,074,564.85 = $425,435.15
5. Exención vivienda = $425,435.15
6. Ganancia gravable = $425,435.15 − $425,435.15 = $0.00
ISR = tarifa sobre $0.00 = $0.00
ISR por venta de inmueble en México 2026
Al vender un bien inmueble en México, puedes generar una ganancia de capital que está sujeta al ISR. El notario que formaliza la venta está obligado a calcular y retener el impuesto. Sin embargo, si eres persona física y es tu casa habitación principal, puedes aplicar una exención importante.
¿Cómo se calcula el ISR?
- Ganancia = Precio de venta − Costo de adquisición actualizado − Mejoras − Gastos notariales
- El costo de adquisición se actualiza con el factor INPC (inflación acumulada)
- A la ganancia gravable se aplica la tarifa anual de ISR (1.92% a 35%)
- El notario retiene provisionalmente el 20% del precio de venta total
- En la declaración anual se hace el cálculo definitivo y se puede recuperar el exceso retenido
Ganancia = Precio venta − (Costo adq. × Factor INPC) − Mejoras actualizadas − Gastos notariales
Ganancia gravable = Ganancia − Exención casa habitación
ISR = Tarifa anual sobre ganancia gravable
Retención notario = 20% del precio de venta (provisional)
Ganancia gravable = Ganancia − Exención casa habitación
ISR = Tarifa anual sobre ganancia gravable
Retención notario = 20% del precio de venta (provisional)
Exención por casa habitación
Si el inmueble fue tu casa habitación principal, puedes aplicar una exención de hasta 700,000 UDIS (~$4.9 millones en 2026) sobre la ganancia. Para aplicar esta exención debes:
- Haber habitado el inmueble durante al menos 2 de los últimos 5 años
- Tener comprobantes de domicilio (recibos de agua, luz, estados de cuenta) del inmueble
- No haber aplicado esta exención en los 3 años anteriores
- Acreditar con CURP que es tu casa habitación
Ejemplo — Venta de casa habitación $2,500,000
Precio de venta$2,500,000
Costo adquisición actualizado (8 años)$1,770,612
Mejoras actualizadas$221,327
Gastos notariales$80,000
Ganancia bruta$428,061
Exención casa habitación$428,061 (total)
ISR a pagar$0.00
En este caso la ganancia es menor a la exención, por lo que no hay ISR a pagar. El notario de todos modos retiene el 20%, que se recupera en la declaración anual.
Preguntas frecuentes — ISR venta de inmueble
El notario puede calcular la retención de dos formas: el 20% sobre el precio de venta total (retención provisional), o el ISR real según la tarifa anual sobre la ganancia. Si le presentas todos los documentos del costo de adquisición, mejoras y gastos notariales, puede hacer el cálculo real que normalmente resulta menor. Si no, aplica el 20% provisional.
Para acreditar el costo de adquisición: escritura de compra, estado de cuenta del crédito hipotecario. Para mejoras: facturas originales de construcción o remodelación. Para gastos notariales: recibos de ISR, derechos registrales e IVA pagados en la compra. Para la exención de casa habitación: comprobantes de domicilio de los últimos años.
La venta de casa habitación entre personas físicas no genera IVA (está exenta). La venta de inmuebles comerciales tampoco genera IVA cuando la realiza una persona física. Sin embargo, si es una persona moral (empresa) la que vende, sí puede generar IVA al 16%.